Economía. Departamentos en pozo: se desploma la demanda y el metro cuadrado ya es el más caro

Los departamentos en pozo atraviesan un momento de demanda mínima en la Argentina, en un escenario donde el costo de la construcción se encareció fuerte en dólares. Según un relevamiento de Zonaprop, hoy la búsqueda para comprar se concentra en unidades ya existentes: 78% apunta a usados, 20% a viviendas a estrenar y apenas 2% a inmuebles en pozo.

El informe advirtió que "esta tendencia bajista se agudizó recientemente: en septiembre, solo el 1,3% de la demanda total se canalizó hacia este segmento", con datos del tercer trimestre de 2025. En comparación, en 2023 el interés por este tipo de opciones era mayor: "En 2023, el requerimiento por las unidades en pozo alcanzaba el 5%".

El metro cuadrado en pozo sube y se vuelve el más caro

Para explicar el retroceso de la demanda, el reporte marcó que "esta disminución en la demanda viene acompañada de una tendencia alcista en los valores del metro cuadrado para unidades en pozo". En números, detalló que en 2025 ese segmento acumula una suba de 9,13% y que el valor del metro cuadrado se ubica en 3.056 dólares.

Esa dinámica cambió el orden tradicional de precios. Zonaprop remarcó que "este aumento posicionó a los departamentos en pozo como los más caros del sector y los departamentos a estrenar como los segundos más caros (2.906 dólares/m2)". Y lo más llamativo: "la lógica histórica se invirtió y el valor para la compra de una propiedad a estrenar es más económico que una en pozo".

La brecha con unidades a estrenar se achicó y el mercado cambió de lógica

El relevamiento precisó que "la diferencia de valor de venta entre los departamentos a estrenar y los de pozo se ubica en un 5%, a favor de la unidad terminada".

En la lectura del portal, este giro rompe con un criterio de larga data: "históricamente, el valor en pozo era más bajo para compensar cualquier riesgo y espera del producto terminado". Sin embargo, el quiebre quedó fechado: "a partir de octubre de 2024, la tendencia se revirtió y los departamentos en pozo comenzaron a ser más costosos".

El costo de construir en dólares, el factor que enfría la demanda

El informe también puso el foco en el salto del costo de construcción medido en moneda dura. En noviembre, ese indicador aumentó 4,7% y, desde las presidenciales de octubre de 2023, el acumulado llega a 105%. Para describir el fenómeno, el reporte señaló que "construir en la actualidad cuesta casi tres veces más de lo que costaba hace cinco años, durante la pandemia".

Con ese telón de fondo, Zonaprop explicó por qué algunas unidades terminadas empiezan a verse "más baratas" que las obras en curso: "las unidades a estrenar que fueron construidas con costos de materiales y mano de obra de hace 2 o 3 años, cuando eran significativamente más bajos, comenzaron a ser más económicas". En cambio, el pozo se calcula con costos actuales, lo que empuja el ticket en dólares.

Usados: precio más bajo y margen de negociación, con impulso del crédito

En paralelo, el reporte indicó que "las unidades de usados comenzaron a presentarse como una opción más estable y negociable", especialmente en el último año, cuando creció la demanda "como consecuencia de los créditos hipotecarios para unidades terminadas".

En precios, el metro cuadrado de los usados se ubica en 2.210 dólares y sube 2,89% en lo que va de 2025. Según Zonaprop, eso los deja "un 38% más económicos que el metro cuadrado de unidades en pozo y un 31% más económicos que unidades a estrenar".