Economía. Crédito hipotecario en crisis: cayó casi a la mitad en 2026

El crédito hipotecario se desplomó en lo que va de 2026 y volvió a encender una señal de alerta sobre el acceso a la vivienda en la Argentina. Durante el primer semestre se registraron 11.607 altas hipotecarias, frente a las 20.035 del mismo período de 2025, lo que representa una caída interanual del 42,1%.

La contracción se profundiza al incorporar la estimación de julio: el acumulado de los primeros siete meses alcanza 13.329 altas, contra 25.160 del año pasado. La baja llega así al 47%, casi la mitad de las operaciones que se habían concretado en el mismo tramo de 2025.

Crédito hipotecario en caída: casi 12.000 operaciones menos

El dato más fuerte del informe es la magnitud del retroceso. En apenas siete meses, el sistema perdió alrededor de 11.800 altas hipotecarias respecto del año anterior, un golpe directo para familias que buscaban financiar la compra de una vivienda.

La caída aparece después del repunte que había mostrado el crédito en 2025, cuando varias entidades públicas y privadas relanzaron líneas hipotecarias, principalmente bajo esquemas UVA. Sin embargo, ese impulso se frenó durante 2026 por el endurecimiento de las condiciones financieras.

En junio y julio se observó una estabilización en torno a 1.700 y 1.800 altas mensuales, pero todavía muy lejos de los niveles del año pasado. Por eso, el informe advierte que no puede hablarse de una recuperación del ciclo hipotecario, sino de una estabilización posterior a una fuerte desaceleración.

Las tasas más altas enfrían el acceso a la vivienda

El deterioro del crédito no se explica solo por una menor actividad inmobiliaria. El mercado de compraventas tuvo una baja mucho más moderada que la de los préstamos hipotecarios.

Durante el primer semestre se hicieron 55.035 escrituras en la provincia de Buenos Aires, con una baja interanual del 7,8%, y 29.477 en la Ciudad de Buenos Aires, prácticamente sin cambios respecto de 2025, con una variación de apenas -0,2%.

En cambio, las escrituras con hipoteca cayeron mucho más: 32,6% en PBA y 37,2% en CABA. La diferencia muestra que las operaciones inmobiliarias siguieron moviéndose, pero cada vez con menor participación del financiamiento bancario.

La explicación central está en las condiciones. La tasa promedio de los nuevos créditos llegó al 7,02%, mientras que el plazo promedio descendió a 23 años. En la práctica, tasas más altas y plazos más cortos elevan la cuota inicial y dejan afuera a más hogares.

Menos operaciones, pero montos más altos

A pesar de la caída en la cantidad de créditos, el volumen financiero siguió siendo elevado. En el primer semestre se otorgaron alrededor de US$905 millones, una cifra similar a la registrada durante todo 2024.

Ese contraste deja una señal importante: hay menos operaciones, pero por montos promedio más altos. El fenómeno puede indicar que el crédito hipotecario empezó a concentrarse en hogares con mayores ingresos, más capacidad de ahorro y mejor perfil bancario.

En otras palabras, el sistema no desaparece, pero se vuelve más selectivo. El acceso queda cada vez más limitado para sectores medios que necesitan financiamiento amplio, cuotas sostenibles y plazos largos para poder comprar una vivienda.

Banco Nación, tasas UVA y el peso del financiamiento público

Uno de los puntos a seguir es el rol del Banco Nación, que durante 2026 concentró una parte relevante del mercado hipotecario. Cualquier cambio en sus condiciones puede impactar de manera directa sobre el volumen nacional de operaciones.

El informe de Tejido Urbano señala que el Banco Nación elevó la tasa de su línea +Hogares del 6% al 6,7% TNA fija para créditos UVA destinados a vivienda única y permanente de clientes que cobran haberes en la entidad.

Ese movimiento resulta clave porque, si el principal jugador endurece condiciones, el resto del sistema difícilmente pueda compensar rápidamente la desaceleración. La banca privada puede sostener algunos segmentos, pero el crédito hipotecario masivo requiere fondeo, estabilidad y previsibilidad de largo plazo.

Provincias buscan sostener el crédito hipotecario

Mientras varias entidades endurecen condiciones, algunos bancos y gobiernos provinciales intentan sostener la oferta con programas propios. En Neuquén, el programa Neuquén Habita superó las 3.090 solicitudes, con más de 1.700 postulaciones en evaluación.

También se registraron movimientos en Tierra del Fuego, donde el banco provincial amplió en $5.000 millones el fondeo de su programa de créditos hipotecarios UVA con protección salarial, y en Córdoba, donde Bancor colocó obligaciones negociables que podrían apuntalar nuevas líneas.

Estas iniciativas muestran una tendencia distinta a la de la banca comercial nacional. Para varias provincias, el crédito hipotecario funciona como herramienta de política pública frente al déficit habitacional y la dificultad de acceder a vivienda propia.

Una señal de alerta para la clase media

La caída del crédito hipotecario tiene impacto económico, social y político. No afecta solo a bancos o inmobiliarias: golpea directamente sobre la posibilidad de que familias de ingresos medios puedan comprar una vivienda.

Cuando el crédito se encarece, el acceso queda restringido a quienes tienen mayor ahorro previo, mejores salarios o capacidad para afrontar cuotas más altas. El resto depende de alquileres, ayuda familiar o postergación indefinida de la compra.

El dato también expone una tensión para el Gobierno. La normalización del mercado inmobiliario requiere estabilidad macroeconómica, pero también condiciones financieras que permitan transformar ingresos en capacidad real de endeudamiento. Si las tasas suben y los plazos se acortan, la recuperación queda limitada.

Qué puede pasar con el crédito hipotecario

El escenario para los próximos meses dependerá de tres variables: tasas, salarios y fondeo bancario. Si las tasas se mantienen elevadas y los ingresos no acompañan, la demanda seguirá contenida. Si aparecen líneas provinciales o nuevos instrumentos de financiamiento, podría haber una recuperación parcial.

El Gobierno trabaja en herramientas para ampliar garantías y securitizar hipotecas, con el objetivo de reducir riesgos para los bancos y desarrollar un mercado de fondeo más profundo. Sin embargo, esos cambios no tienen efecto inmediato: requieren regulación, adopción del sistema financiero y estabilidad.

Por ahora, el dato concreto es contundente: el crédito hipotecario cayó 47% en los primeros siete meses del año. La casa propia volvió a alejarse para una parte importante de la clase media argentina.