Poder. El negocio inmobiliario detrás de COVIARA: los terrenos que están en juego

El Gobierno de Javier Milei intervino COVIARA, la empresa estatal creada para construir viviendas para personal de la Armada, durante 180 días hábiles. La medida busca completar su transformación en sociedad anónima unipersonal y avanzar con su posterior fusión por absorción con Playas Ferroviarias de Buenos Aires S.A., una compañía estatal vinculada al desarrollo inmobiliario.

Detrás del trámite administrativo aparece una pregunta de fondo: qué pasará con los terrenos y propiedades que controla COVIARA en distintos puntos del país. La empresa tiene activos en zonas de valor inmobiliario, proyectos frenados y una tasación integral pendiente. Por eso, la intervención no solo abre una reorganización estatal, sino también una disputa por el destino de bienes públicos.

COVIARA intervenida por 180 días

La intervención fue oficializada mediante el Decreto 817/2026, firmado por Javier Milei, el ministro de Defensa Carlos Alberto Presti y el ministro de Economía Luis Caputo. El texto designó como interventor al capitán de navío Marcial Eduardo Pérez.

Durante el período de intervención, Pérez tendrá la administración y representación exclusiva de COVIARA y de su continuadora, COVIARA S.A.U.. También podrá ejercer las competencias del Directorio y realizar actos jurídicos, administrativos, societarios, registrales, patrimoniales, contables, financieros y operativos.

En la práctica, el interventor queda habilitado para ordenar la empresa, mover expedientes, revisar contratos, tomar decisiones sobre personal y completar el proceso de transformación iniciado por el Gobierno.

La fusión con Playas Ferroviarias

El objetivo oficial es cerrar la conversión de COVIARA en sociedad anónima unipersonal y luego fusionarla por absorción con Playas Ferroviarias de Buenos Aires S.A.. Esa sociedad fue creada para desarrollar proyectos inmobiliarios y urbanísticos sobre activos estatales.

La operación no es menor. Una fusión por absorción implica que COVIARA S.A.U. sería incorporada al patrimonio de Playas Ferroviarias y luego se disolvería sin liquidarse. Es decir, la empresa dejaría de existir como estructura independiente y sus bienes, contratos, personal y proyectos pasarían a otro esquema societario.

El Gobierno justifica el proceso en criterios de eficiencia, reducción de costos administrativos y unificación de capacidades vinculadas a construcción y desarrollo urbano. Pero el punto sensible está en los activos: al fusionarse, los inmuebles de COVIARA quedarían bajo una sociedad cuya actividad principal es inmobiliaria.

Qué terrenos controla COVIARA

La información pública disponible no muestra un inventario completo y actualizado de todas las propiedades de COVIARA. Ese es uno de los principales vacíos del caso. Sin embargo, distintas publicaciones y registros oficiales permiten identificar activos y proyectos en Ciudad de Buenos Aires, Bahía Blanca, Punta Alta, Magdalena y Punta Indio.

En su página oficial, COVIARA mantiene publicados emprendimientos a la venta. Entre ellos figuran COVIARA 89, en Bahía Blanca, con departamentos de uno y dos ambientes en Vieytes 470, y COVIARA 95, en Verónica, Punta Indio, con lotes de entre 360 y 456 metros cuadrados.

También hubo movimientos sobre un inmueble ubicado en Julio A. Roca 52, en Bahía Blanca, entre Estomba y Vieytes. Ese activo fue ofrecido en subasta pública con una base de $278.250.000 y contaba con planos aprobados para construir un edificio de planta baja y 11 pisos, con 42 unidades de uno, tres y cuatro ambientes.

El problema de la tasación

El dato clave es que no existe una tasación integral pública y actualizada del patrimonio inmobiliario de COVIARA. Dentro de la empresa, según información publicada, trabajadores con trayectoria estiman esos inmuebles en millones de dólares, pero no hay un número oficial consolidado.

La falta de tasación es decisiva. Antes de una fusión, venta, transferencia o integración patrimonial, el Estado debería conocer con precisión cuánto valen los activos, qué cargas tienen, qué proyectos están aprobados, qué deudas arrastran y qué potencial inmobiliario conserva cada terreno.

Ámbito informó que COVIARA había solicitado un presupuesto a la Auditoría General de la Nación para avanzar con esa revisión y que el costo rondaba los $120 millones. Luego, ante la imposibilidad de afrontar ese monto, se habría consultado a privados con un valor menor. Pero el problema sigue abierto: sin balances, auditoría y tasación, el valor real del paquete inmobiliario queda en una zona opaca.

De construir viviendas a administrar activos

COVIARA fue creada para satisfacer necesidades habitacionales de personal militar, civil y de organismos vinculados a Defensa. Su misión institucional incluye localizar y comprar terrenos, desarrollar proyectos, obtener aprobaciones municipales, contratar obras y comercializar viviendas.

Ese perfil empieza a cambiar con la fusión planteada por el Gobierno. La empresa ya no aparece solo como una herramienta de vivienda para personal de la Armada, sino como una cartera de activos estatales que puede integrarse a una estructura inmobiliaria más amplia.

El giro es político y económico. Si COVIARA queda absorbida por Playas Ferroviarias, el destino de sus terrenos podría dejar de estar atado exclusivamente a una lógica habitacional para personal de las Fuerzas Armadas y pasar a una lógica de desarrollo urbano, venta, reconversión o explotación inmobiliaria.

Playas Ferroviarias y el modelo inmobiliario estatal

Playas Ferroviarias de Buenos Aires S.A. fue pensada para administrar y desarrollar activos urbanos vinculados a terrenos ferroviarios. Su estructura accionaria está en manos de ANSES y AABE, dos organismos con peso sobre el patrimonio público.

La absorción de COVIARA por esa sociedad puede interpretarse como parte de una política más amplia: concentrar activos estatales en sociedades con capacidad de desarrollo inmobiliario, venta de bienes o asociación con privados.

Ese modelo puede generar recursos para el Estado, pero también abre riesgos. Si no hay transparencia en tasaciones, criterios de venta, destino de fondos y reglas urbanísticas, el proceso puede derivar en una transferencia de valor público hacia negocios privados.

Los terrenos como botín político

El punto más sensible del expediente es el valor de los terrenos. COVIARA no es una empresa grande por cantidad de empleados ni por volumen operativo actual, pero controla propiedades que pueden ser atractivas para el mercado inmobiliario.

En Bahía Blanca, por ejemplo, los activos tienen valor por ubicación, potencial constructivo y demanda urbana. En Punta Alta y zonas vinculadas a la actividad naval, el interés puede combinar desarrollo habitacional, infraestructura y cercanía a áreas estratégicas de Defensa. En Ciudad de Buenos Aires, cualquier inmueble estatal tiene un valor político e inmobiliario mucho mayor por la escasez de suelo.

Por eso, la discusión excede la intervención formal. La pregunta de fondo es quién definirá el destino de esos inmuebles, cómo se tasarán, bajo qué mecanismo se transferirán y si conservarán una finalidad social vinculada a vivienda o pasarán a alimentar desarrollos inmobiliarios de mercado.

Qué puede pasar después de la fusión

Si la fusión avanza, los bienes de COVIARA pasarían a integrarse al patrimonio de Playas Ferroviarias. Desde allí podrían abrirse distintas alternativas: continuidad de algunos proyectos habitacionales, venta de terrenos, asociación con desarrolladores privados, subastas, reconversión urbana o integración en proyectos de mayor escala.

El Gobierno no difundió todavía un detalle público sobre qué sucederá con cada propiedad. Tampoco se conoce un cronograma transparente de tasación, auditoría, inventario y destino final de los activos.

Ese vacío es el corazón del debate. Una intervención de 180 días puede ordenar papeles y cerrar trámites societarios, pero también puede acelerar decisiones patrimoniales sobre bienes valiosos sin una discusión pública suficiente.

Una intervención con impacto político

La decisión también tiene impacto dentro del área de Defensa. COVIARA dependía del Ministerio de Defensa, pero la fusión la conecta con una sociedad controlada por organismos vinculados a la administración de bienes y al desarrollo inmobiliario.

El movimiento expone una tensión entre dos lógicas: la función original de la empresa, orientada a viviendas para personal de la Armada, y el nuevo enfoque del Gobierno, centrado en eficiencia, transformación societaria y aprovechamiento de activos.

Para los trabajadores y sectores críticos, el riesgo es que se pierda una herramienta pública de vivienda. Para el Gobierno, el objetivo es simplificar estructuras y concentrar capacidades. Para el mercado inmobiliario, en cambio, el interés está en los terrenos.

Qué debería transparentar el Gobierno

El caso COVIARA deja varios puntos pendientes. El primero es el inventario completo de bienes: ubicación, metros cuadrados, estado registral, valuación fiscal, valor de mercado, proyectos aprobados, deudas y restricciones urbanísticas.

El segundo es la tasación. Sin una valuación independiente y pública, cualquier transferencia o venta puede quedar bajo sospecha. El tercero es el destino: si los activos se usarán para vivienda, si serán vendidos, si pasarán a fideicomisos, si se asociarán con privados o si quedarán bajo administración de Playas Ferroviarias.

También debería aclararse qué ocurrirá con el personal, los contratos vigentes, las obras paralizadas y los beneficiarios originales de los programas habitacionales.

El negocio inmobiliario detrás de COVIARA

La intervención de COVIARA no puede leerse solo como una medida administrativa. El Gobierno avanza sobre una empresa pequeña en estructura, pero con activos inmobiliarios valiosos y una función histórica vinculada a la vivienda para personal de la Armada.

La clave estará en los próximos 180 días. Si el interventor completa la transformación y la fusión sin un inventario público, sin tasación precisa y sin explicar el destino de cada inmueble, el proceso quedará marcado por la sospecha de un negocio inmobiliario sobre tierras del Estado.

El problema no es que el Estado ordene sus empresas o revise su patrimonio. El problema es que lo haga sin mostrar cuánto valen los bienes, quién los recibirá y para qué serán usados. En COVIARA, la discusión de fondo no está en el organigrama: está en los terrenos.